Товаров на:
0 руб.
Оформить заказ »
Добавлено в корзину
Наши услуги
Новости
21.09.2017
Как рефинансировать ипотеку?
подробнее...
11.07.2017
Ставки по ипотеке опустились до исторического минимума. Покупать жилье или подождать еще?
подробнее...
11.07.2017
В России массово закрываются риелторские агентства
подробнее...
11.07.2017
Новиков достроит Бухту Квинс
подробнее...
11.06.2017
Спроса на торговые площади нет. Строительство «Золотого» ТРЦ на Ботанике отложили на год
подробнее...
Главная » ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ » Инвестиции не как у всех, или по каким законам развивается рынок недвижимости Екатеринбурга

Инвестиции не как у всех, или по каким законам развивается рынок недвижимости Ек...

     недвижимость в КамышловеС каждого по кирпичику


     Инвестиции в сектор недвижимости всегда рассматривались как интересное направление для получения прибыли. За всю историю России можно отметить только два случая, когда ценник на жилье резко дешевел. Первый — в 1998 году в связи с дефолтом, второй — в 2009 году из-за мирового финансового кризиса. Так, в 2009 году квадратный метр квартиры в уральской столице стоил в среднем 50 647 рублей (в 2008 году — 55 208 руб. за кв. м). В феврале 2013 года средняя цена «квадрата» екатеринбургских квартир перешагнула психологический рубеж и остановилась на уровне 70 тыс. рублей.

     Но чтобы ожидание прибыли не было столь долгим, можно присмотреться к инвестициям в долевое строительство. Вложение средств на этапе котлована способно принести прибыль до 20 %, а то и больше. В 2012 году цены на жилье на первичном рынке увеличились до 25%. Здесь и возникает резонный вопрос: так какие же факторы «подбрасывают» цены вверх к концу строительства жилых объектов? 


     Стоимость зависит от нескольких факторов. Прежде всего, это затраты на строительство дома, включающие расходы на приобретение земельного участка, стройматериалы и оплату услуг подрядчиков. К тому же, на стоимость квартир влияет ситуация на рынке недвижимости в целом — это уровень цен на вторичную и первичную недвижимость в регионе, покупательская способность. Плюс определенная прибыль, которую планирует получить застройщик.


     На начальном этапе строительства стоимость квартир, как правило, меньше, а по мере готовности дома она возрастает. Это объясняется тем, что покупатели не спешат приобретать квартиру в самом начале строительства, не рискуя вкладывать свои средства в возможный, по их мнению, долгострой. Поэтому, чтобы привлечь внимание потенциальных покупателей к строящемуся объекту, застройщик устанавливает минимальные цены на квартиры.

     По мере того как повышается степень готовности строящегося дома, увеличивается количество желающих приобрести квартиру. Соответственно, повышается количество покупателей, растет покупательский спрос, продажи увеличиваются, и цены плавно растут, особенно на «популярные» квартиры. После ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем максимальна.

     На рост цен в строящихся объектах влияют ещё два объективных фактора:

      Сегодня в Екатеринбурге практически не осталось строительных компаний, которые не пользуются банковскими кредитами. Основная часть застройщиков кредитуются в диапазоне 15—17% годовых. В свою очередь, дольщик должен понимать, что, приходя к застройщику на первых стадиях возведения дома, он замещает средства банка. Это первая причина. Вторая — плата за риск. Чем больше рисков застройщик продал дольщику на ранних этапах, чем больше у дольщика премия за то, что он этот риск приобрел.

     Что касается инфляции, то она играет далеко не первую роль. Во-первых, индекс удорожания в строительстве не имеет ничего общего с инфляцией, так как он рассчитывается по иным критериям. Во-вторых, квартира — это товар. И цена на нее изменяется в зависимости от макроэкономической ситуации, от ситуации на рынке ценных бумаг.

     Если говорить открыто, то текущей аксиомой российского долевого строительства является его венчурность. От стартап-стадии до завершения проекта застройки — это работы в рисковой зоне с повышенной техникой безопасности как для девелопера, так и для частного инвестора. Причина кроется в гиперчувствительности строительной отрасли к различным макроколебаниям и существенной зависимости от непрерывного cash-flow. Эффект ценового подъема, который мы наблюдаем к завершению строительства, скорее относится к общим инвестиционным правилам соотношения риск/доходность. Это значит, что привлекательные цены «нулевого цикла» по мере приближения к строительному финишу встраиваются в актуальную рыночную стоимость квадратного метра.

    
 Парадокс соотношенийагентство недвижимости камышлов

 


     Не менее интересный момент связан со стоимостью квартиры на первичном и вторичном рынках. Отметим, что цена «квадрата» нового жилья, примерно, на 15% ниже, чем на вторичном. Как оказалось, всему виной элементарные законы экономики. Механизм ценообразования предельно прост. Убедимся в этом на примере сочетания спроса и предложения в разных обстоятельствах. Если товара на рынке предостаточно и спрос удовлетворен, то цену тянуть вверх продавцам смысла нет. Иная ситуация складывается с товарами эксклюзивного происхождения, которые малодоступны. Да и стоимость таких уникальных единиц намного выше. Так происходит и с квартирами в Екатеринбурге.

     Представьте себе вторичный дом, в котором одновременно доступны для продажи пять квартир. Количество людей, которые хотят жить именно в этом доме и в этом районе, является константой. Практика показывает, что есть определенное количество людей, которые хотят жить именно в этом доме и в этом районе. Именно поэтому квартиры продаются в разных районах, так как не все хотят жить только в Академическом. Теперь представим ситуацию на первичном рынке. В одном доме становится доступным для продажи одновременно 400 квартир. Естественно, они создают друг другу конкуренцию. При этом спрос так же константен, как и был. Такой конкуренции вторичные квартиры не испытывают.

      Здесь имеет место и психологический фактор: возможность заселиться в квартиру сразу же после покупки, недвижимость зарегистрирована на собственника должным образом.

    Дополнительной причиной в пользу вторичного жилья выступает ипотечное кредитование.  Сейчас стоимость ипотеки на новостройку ниже, чем на «вторичку». Но не каждую недвижимость в новостройке можно купить с использованием ипотеки. Есть и такие объекты, которые к моменту аккредитации их банком уже проданы на 90, а то и на 100%. Немаловажный фактор связан и с отсутствием рисков на «вторичке». Периодически появляющиеся долгострои и незаконное строительство не добавляют популярности к новостройкам.

     Жилья в строящихся домах по факту ещё нет, есть только право требования на такое жилье, соответственно, рисков больше.  Однако и на вторичном рынке чистоту сделки тоже сложно проверить. Особенно когда квартира меняет не первого и даже не второго хозяина: где-то несовершеннолетний не участвовал в приватизации, где-то наследника обделили — проследить абсолютно невозможно.

      Вторичная недвижимость стоит дороже, так как площадь в таких квартирах меньше, а в новостройках, наоборот, больше. Также для многих клиентов важным является готовое для проживания жилье — с ремонтом, развитой инфраструктурой района.

 НЕДВИЖИМОСТЬ КАМЫШЛОВА

НЕДВИЖИМОСТЬ АРАМИЛЯ

НОВОСТРОЙКИ ЕКАТЕРИНБУРГА

 

 


 материнский капитал камышлов