Товаров на:
0 руб.
Оформить заказ »
Добавлено в корзину
Наши услуги
Новости
31.01.2018
Как найти хорошего риэлтора?
подробнее...
16.01.2018
Лофт Лошагина подорожал на 20 млн руб.
подробнее...
16.01.2018
Минус 600 квартир. Екатеринбуржцы бросили продавать жилье, цены сразу изменились
подробнее...
16.01.2018
Старые просторные квартиры в Екатеринбурге стремительно дешевеют
подробнее...
08.12.2017
Как заработать на инвестициях в недвижимость
подробнее...

ТСЖ

недвижимость камышловаТСЖ – правильный способ управлять домами или находка для мошенников?

Власти всерьез взялись за прореживание товариществ собственников жилья (ТСЖ), решив упразднить треть от их общего числа в стране. Вместе с тем, есть мнение, что ТСЖ – это очередной способ властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, переложив это на плечи самих собственников.

Впрочем, далеко не все считают ТСЖ такой уж неудачной формой управления многоквартирными домами. Например, специалисты из управляющих компаний часто выступают в защиту ТСЖ, говоря о том, что ТСЖ можно существенно улучшить, убрав в законодательстве «белые» пятна, из-за которых возможны мошеннические схемы на базе товариществ.

Центр Бизнес - Недвижимости решил разобраться в том, почему за ТСЖ уже успела закрепиться репутация грабительских организаций, в чем их плюсы и минусы? Как жителям отстаивать права в своих ТСЖ, упразднить их, если  нужно, или заменить руководство. И вообще, есть ли альтернатива?

Ликвидировать треть существующих ТСЖ!

Многие помнят историю, которая приключилась с известной певицей Лолитой Милявской. Минувшей весной Басманный суд Москвы отклонил иск ТСЖ «Таганская площадь» к певице с требованием взыскать с Лолиты 486 тысяч рублей за неуплату коммунальных платежей и взносов в товарищество. В свою очередь ответчица доказала суду, что исправно платит каждый месяц 15 тысяч рублей за квартиру и ЖКХ. Согласно предоставленной справке об отсутствии долга, она оплачивала коммунальные услуги управляющей компании напрямую, так как ТСЖ чрезмерно завышает тарифы. «Я не являюсь членом ТСЖ, и не собираюсь ничего ему платить просто так», - заявила Милявская. И в данном случае суд принял ее сторону.

Такие истории с момента введения законодательства о ТСЖ в стране случались не раз. ТСЖ зачастую необоснованно завышали тарифы на услуги ЖКХ и содержание кондоминиума, в результате чего и прослыли недобросовестными организациями. И хотя власти попыталась сделать их деятельность прозрачной, обязав ТСЖ держать сведения о себе в открытых источниках – легче от этого никому не стало.

Даже московские власти взялись за  массовые проверки товариществ. В настоящее время в Москве насчитывается около 6 тыс. товариществ собственников жилья - ТСЖ, - а городская инспекция проверила уже 2 тыс. Чаще всего, по его словам, встречаются нарушения уставов, которые не соответствуют законодательству, а также по порядку проведения общих собраний.

Согласно направленным запросам в ТСЖ мы можем предположить, что порядка 2,5 тысячи товариществ собственников жилья будут признаны к концу года незаконно созданными и ликвидированы, что в целом с мая по сентябрь 2012 года инспекция выявила более 20 тыс. нарушений управляющих организаций в сфере ЖКХ и выписала около 5 млн руб. штрафов.

Что такое ТСЖ?

В настоящее время деятельность товариществ собственников жилья регулируется Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Действующее законодательство определяет ТСЖ как объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Такое объединение может существовать только в форме некоммерческой организации.

Таким образом, ТСЖ – это юридическое лицо, создаваемое гражданами и (или) юридическими лицами. При этом собственник квартиры (жилого дома) не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (жилой дом).

Являясь юридическим лицом, ТСЖ несет права и обязанности юридического лица и имеет соответствующие органы управления: Общее собрание членов ТСЖ и Правление.

Органом финансового контроля деятельности ТСЖ является ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов ТСЖ и отчитывается по результатам своей деятельности также перед общим собранием, при этом, в состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Отчет о своей деятельности ревизионная комиссия должна представлять не реже одного раза в год. 

ПЛЮСЫ

ТСЖ – правильный подход

Нет лучшей формы управления многоквартирным домом, чем ТСЖ. Ведь большая часть информации, которая поступает из основных информационных источников – негативная. В очень редких случаях можно услышать положительный отзыв или правильное понимание деятельности ТСЖ и еще более редких увидеть положительный результат деятельности Товарищества. ТСЖ – это самый правильный подход к организации управления и эксплуатации дома. Поскольку ни одна управляющая компания не позаботится о доме лучше самих собственников, и редкая УК будет эксплуатировать дом с перспективой на будущее. На наш взгляд, ТСЖ – это самая высокая ступень в развитии ЖКХ, направленная в первую очередь на качественное и долгосрочное сохранение нашего имущества и воспитание «ответственных собственников», – пояснила эксперт Центра Бизнес - Недвижимости.

Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а также к порядку, способам и срокам ее раскрытия. Таким образом, любой житель может получить интересующую его информацию в офисе ТСЖ, на сайте ТСЖ, на официальном сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на официальном сайте Министерства регионального развития и др.

«В случае необходимости инициирования проверки рекомендую самый простой и эффективный способ – это направить письменное обращение в жилищную инспекцию, которая проверит законность создания, законность деятельности товарищества, или проверит качество раскрытия информации согласно ПП-731 от 23.09.2010 г., а так же в прокуратуру, – пояснила специалист Агентства. – Прокуратура может провести проверку в отношении законности создания и финансовой деятельности ТСЖ. Существуют и более сложные способы проверки деятельности Товариществ с помощью аудиторских компаний, проверки налоговой инспекцией и др.».

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

«Главный недостаток ТСЖ – юрлицо»

 Нам говорят о преимуществах создания ТСЖ, но мало кто говорит о недостатках этой формы управления. При создании ТСЖ стоит понимать, что это юридическая организация, в которой работают люди: председатель, бухгалтер, секретарь, члены правления, ревизионная комиссия – все они работают за деньги, то есть получают заработную плату. И платит им, увы, не государство, а те собственники жилья, которые вступили в ТСЖ. Кроме того, нужно понимать, что образовав ТСЖ, граждане добровольно (или по незнанию) берут на себя обслуживание кондоминиума – дворовых территорий, общественных зон и даже крыш.

То есть если до образования ТСЖ люди имеют права потребовать от муниципалитета, к примеру, отремонтировать протекающую крышу или покрасить стены в подъездах, то в ТСЖ им придется самим платить за это.

Создание ТСЖ было очередным способом властей сбросить с себя обязательства по содержанию и обслуживанию жилых домов, которые обходятся государству в немалые деньги, переложив это на плечи самих собственников, - пояснила эксперт.

Легко ли контролировать ТСЖ?

Законом не предусмотрено, что ревизионная комиссия является обязательным органом в рамках ТСЖ, также не урегулирован вопрос досрочного прекращения полномочий такого органа, а проверки раз в год – это очень редко. За это время можно успеть совершить любое мошенничество, незаконно продать или сдать в аренду подвалы, подсобки, что угодно.

Более того, закон предусматривает, что знакомиться с отчетами можно только на общем собрании членов товарищества.

На мой взгляд, это нарушение прав членов ТСЖ, которое создает возможность для злоупотреблений со стороны недобросовестных членов правления ТСЖ, – пояснил юрист.

Что делать, если нет доступа к финансовой отчетности?

Проблемы начинаются в том случае, если ревизионная комиссия не предоставляет отчетов. Или же, что бывает чаще, сами жильцы почему-то не доверяют ревизионной комиссии.

1. В этом случае стоит нанять хорошего юриста, а потом инициировать внеочередное собрание, где можно будет выставить на голосование предложение о предоставлении отчета о финхоздеятельности или же, о внеплановой проверке ТСЖ налоговой инспекцией.

2. После принятия решения большинством голосов имеет смысл отправить его письменно или вручить лично, либо председателю ТСЖ, либо начальнику налоговой инспекции вашего района.

3. Есть и компромиссный вариант – нанять аудиторов. Грамотно проведенная аудиторская проверка стоит недешево, но проводится быстро и выявляет все проблемы.

Что делать, если вы узрели фальсификацию в решении собрания собственников…

Необходимо отметить, что общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей, поэтому возникают ситуации когда, в случае принятия решений, не отвечающих интересам всех членов ТСЖ, недобросовестные члены правления подделывают подписи участников ТСЖ.

В этом случае возникают основания для прокурорской проверки, однако, реакция силовых организаций не всегда бывает оперативной и незаконные решения, например, по заключению договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту дома, претворяются в жизнь.

К сожалению, в таких случаях самым действенным средством в борьбе с подобными нарушениями становится общественное мнение и активная переписка членов ТСЖ с правоохранительными и контролирующими органами с целью привлечь внимание государства и общественности к возникшей ситуации.

ТСЖ могут продлить себе жизнь долгами

Если у ТСЖ есть неисполненные обязательства, в этом случае его невозможно ликвидировать, пока оно их не исполнит. К тому же в законе о ТСЖ есть масса «белых» пятен: нет процедуры проверки документов, кто из жителей действительно состоит в товариществе, а кто нет. Недобросовестные ТСЖ пользуются этим и вносят в протокол собрания подписи жителей – в результате один и тот же человек может входить сразу в несколько ТСЖ. В результате, собственникам жилья приходят разные квитанции – от разных фирм и с разными расчетами.

Как ликвидировать ТСЖ?

Если вы понимаете, что во главе вашего товарищества стоят люди, заинтересованные только в получении своей прибыли, услуги они оказывают из рук вон плохо при этом за большие деньги, а все ваши возмущения не имеют никакого действия, тогда можно посоветовать ликвидировать ТСЖ и либо создать новое либо избрать другую форму управления домом (но об этом ниже).

Ликвидировать ТСЖ могут как члены товарищества, так и сторонние пользователи, тот же Мосэнергосбыт. Члены товарищества могут сделать это путем принятия решения на общем собрании жителей. Процедура ликвидации прописана в уставе ТСЖ. А процедура ликвидации ТСЖ сторонней организацией прописана в законе.

По словам чиновников, процедура ликвидации ТСЖ кажется простой: пришли – проверили – выдали предписание – и ликвидировали, если что не так. Но так ли просто обстоят дела с другой стороны, со стороны обычных граждан, волей или неволей оказавшихся участниками ТСЖ, которое они по тем или иным причинам хотят ликвидировать? И вот тут выясняются любопытные подробности.

ТСЖ может быть ликвидировано в следующих случаях: по решению суда или же по решению собственников жилья.

При этом следует отметить, что именно собственников помещений, а не членов ТСЖ, при кворуме общего собрания более 50%, поэтому в основаниях для ликвидации ТСЖ отсутствует банкротство, так как ТСЖ не является собственником помещений или общего имущество многоквартирного дома либо территории комплексной застройки, – отметила эксперт. – При этом закон обязывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. На практике это довольно сложно реализовать, особенно в таких случаях, когда в рамках одного многоквартирного дома существует несколько ТСЖ, считающих себя единственно легитимными. Суды также отказывают в исках различным группам собственников помещений, либо членам «конкурирующего» ТСЖ, так как при наличии подобных конфликтов проблематично собрать кворум в 50%+.

По решению суда ТСЖ может быть ликвидировано в случае допущенных при создании товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер. К примеру, если будет установлено, что отсутствовал кворум собственников помещений многоквартирного дома, либо часть подписей была сфальсифицирована.

Юрист отметил, что в тот период, когда законодательство о ТСЖ вступило в силу, многие люди стали собственниками общего имущества в силу закона. Процедура оформления прав на общее имущество во вновь строящихся домах была более понятна, а вот в коттеджных поселках – принципиально иной.

Новые собственники толком не знали своих прав и не могли в полной мере реализовать положения нового законодательства, а государство вовремя не оказало должной поддержки своим гражданам. Ситуацией воспользовались недобросовестные чиновники и коммерсанты, создававшие квази-ТСЖ, с целью присвоения ликвидных подвальных помещений и земельных участков, являющихся частью придомовых территорий.

В дальнейшем такие объекты перепродавались с целью создания добросовестных приобретателей, а когда действительные собственники квартир и помещений стали создавать законные ТСЖ, оказалось, что часть помещений уже перешло в собственность третьих лиц. «Судебные процессы по возврату таких объектов недвижимости являются долговременными, затратными и требуют привлечения профессиональных юристов, – отметил эксперт. – И даже если будет вынесено положительное решение суда, такое решение необходимо исполнить, что в ряде случаев будет делаться весьма неохотно».

ЕСТЬ АЛЬТЕРНАТИВА - МКД

Плюсы

Стоит сказать несколько слов и об альтернативном способе управления многоквартирным домом – более дешевом, но со своими сложностями – совет МКД.

Жители любого дома могут создать так называемый Совет МКД (многоквартирного дома) – добровольную общественную структуру, чем-то похожую на домовые комитеты времен Советского Союза.

«Главный плюс Совета МКД – это отсутствие возможностей для махинаций, – отметила эксперт. – Совет – не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, он не заключает никаких договоров и не имеет своих счетов. Совет выбирается из жильцов многоквартирного дома, которые сами заинтересованы в том, чтобы тарифы на услуги ЖКХ соответствовали реальности, а дополнительные расходы не опустошали их карманы».

По закону, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления жилым домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Помимо этого, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.

Подводные камни МКД

Однако, как показывает практика, в этом способе управления тоже есть масса подводных камней. Прежде всего – это создание совета МКД.

Первое, что для этого потребуется – собрать подписи жильцов, а это процесс непростой: кто-то учится, кто-то работает, так что обойти многоквартирный дом не так просто. Это займет время. Тем более что в современном обществе не принято общаться с соседями так, как это было раньше, так что зачастую люди, живущие в соседней квартире, не знают друг друга. Придется каждому рассказывать о себе и доказывать, чем совет МКД лучше ТСЖ, после чего объяснять, почему именно вы хотите попасть в совет.

Если же в доме нет активистов, желающих тратить свое время на работу в совете (а совет МКД должен состоять минимум из 3 человек), то создание и вовсе может не состояться. Повезет тем, у кого в доме проживают только что вышедшие на пенсию женщины: они еще полны сил и пока не понимают, как это быть без работы. Такие персонажи чаще всего вступают в совет МКД и от них больше всего пользы – масса свободного времени, сил и энергии – они способны защитить весь мир, не то, что один дом. Но люди стареют, умирают, переезжают, да им может просто надоесть работа в совете, в особенности, если в доме много скандальных жильцов, и с каждым нужно постоянно разбираться.

Поэтому у совета МКД один, но очень мощный недостаток – человеческий фактор, который может сорвать всю работу и во многих случаях, ТСЖ покажется меньшим злом, тем более, что у юрлица больше способов давления на вышестоящие инстанции, чем у простых смертных.